空き家の売却相談ナビ - 不動産を売る方法と相続手続き

空き家の売却相談ナビでは古い一戸建てや空き家を売る方法について不動産売買・相続手続きの専門家が詳しく解説させていただいております！！空き家の売却では通常の不動産売却手続きと異なり、売る手続き以外に相続手続きが必要になる事があります。

空き家の売却手続き

一般的な空き家の売却では相続手続き行い、相続登記が完了した後に不動産を売却します。しかし、相続手続きは不動産の売買契約締結後に行っても問題なく、実務では2〜3割程度の事案で「空き家売却と相続手続きを同時進行させ」手続きを進めています。

空き家の相続手続き

不動産の登記名義人が被相続人(亡くなった方)のままでは不動産を売ることはできません。登記上の名義が被相続人の場合、相続登記の手続きが必要となります。
不動産の売却手続き

登記上の名義人が既に現在の所有者に移転してある場合は一括査定サイトを活用し優良不動産会社を探し、不動産の売却手続きや買取手続きを行います。

相続手続きの流れ

相続の基礎情報を調べる

相続手続きでは相続人と法定相続分を確認する必要があります。また、代襲相続が発生している場合、見落とさないよう注意が必要です。
被相続人の財産の特定

相続人の特定など基礎情報を調べた後は被相続人の財産を特定する必要があります。お手元に全ての不動産の権利書(登記済権利証や登記識別情報)があれば問題ありませんが、無い場合、名寄帳などを取得し調べる方法があります。また、不動産調査と同時に銀行手続きを進めておくと便利です。
遺産分割協議書の作成

相続財産を分割するのには遺産分割協議書を作成する必要があります。遺産分割協議は相続人全員で行う必要がありますが一つの場所に集まって行う必要はありません。
相続登記

空き家の売却手続きを行うためには被相続人から相続人名義に所有者を変更する必要があります。一般的にこの手続きは相続登記と言われており遺産分割協議書による相続登記がもっとも多く活用されています。相続登記では司法書士への報酬以外に登録免許税が必要となります。司法書士報酬は物件売却と相続手続きを同時にすることで節約することができます。

不動産の売却手続き

不動産売却の基礎を知る

不動産売却では様々な知識が必要となります。専門家並みに知る必要はありませんが、安全に不動産を売るためには知識があった方がいいでしょう！
一括査定を行う

遠方の不動産や空き家の売却では手続き可能な不動産会社が限定されるため、一般的に一括査定サイトを利用して手続きを進めます。売ろうと考えている不動産が被相続人のもので所有者の名義変更(相続登記)が必要な場合、一括査定サイトで見つけた優良不動産会社へ相談すると良いでしょう！一般的には仲介(媒介)で売却を行いますが、業者に買い取ってもらうこともできます(仲介と買取の違いを参照)。
不動産会社と媒介契約締結

一括査定サイトを利用し優良不動産会社を見つけた後は不動産会社と媒介契約を締結します。空き家や自宅を売るときの手数料は「3%+6万円」が法律上の上限となっています。あくまで上限なので、それ以下の手数料で売却活動をしてもらう事もできます。
買主からの申し込み

媒介契約締結後、不動産会社が広告活動をしてくれます。売り出し価格や立地にもよりますが通常6ヶ月以内には買主から買い付けの申し込みが入ります。
取引条件の交渉

「売買の価格」「瑕疵担保責任を付ける付けない」「手付けはいくらにする」「いつ契約を行う」など、売買契約書の内容について決めていきます。
売買契約と重要事項説明

買主から買い付けが入り取引条件が纏まった段階で契約の日程を決めます。契約日当日は重要事項説明が行われた後、不動産売買契約を締結します。
残高決済と所有権移転登記

「”売買契約+全額決済+所有権移転登記”を同じ日に行うケース」と「売買契約を行った後、”全額決済+所有権移転登記”を別の日に行うケース」があります。後者の場合、買主が住宅ローンの申し込みをすることが多く、買主の住宅ローンの審査が通った段階で残高決済と所有権移転登記を行います。

空き家を売るためには上記のように、相続手続きと不動産売却手続きが必要になる事があります。双方の手続きの窓口となる不動産会社選びは重要なので一括査定サイトなどを利用しよく検討するようにしましょう。

不動産を高く売るには？

不動産を可能な限り高く売るためには全て業者へ丸投げではなく「家の価値を知る」「不動産についての知識をつける」「家を売り急がない」などの工夫が必要です。

その1 家の価値を知る

「空き家を高く売りたいけど、どうすれば高く売れるの？」「自宅を売りたいのだけれども相場はどれくらいの金額か？」「住宅の売却について誰に相談すれば良いか判らない」など不動産の売却をお考えの場合、様々な悩みがあるのではないでしょうか？家を売ろうと考えた場合、まずは不動産(建物+土地)の市場価格を知る必要があります！！

不動産の市場価格形成要因は大きく分けて一般要因、地域要因、個別要因があり、複合的な要因によって価格が形成されています。不動産売買を専門にしていると家の所在や土地の広さ、前面道路、接道、築年数などから大体の相場がわかりますが、初めて不動産売却をする場合、不動産の相場を知ることは困難です。

そのため、初めての不動産売却では一括査定サイトを使い複数の不動産会社に査定してもらうことで相場感を養うことが重要です！！

その2 不動産についての知識をつける

複数の業者にお願いし査定を出してもらえば大体の相場が判ります。しかし家を売却する際、全て任せっきりと言うのは考えものです。不動産会社による査定方法や前面道路と不動産価格の関係など、どのように価格が設定されるのかを調べ、知識をつけることは家を高く売る為には大切なことです！

また、不動産会社との媒介契約や買主との売買契約は後々のトラブル防止のためにも内容を十分確認するようにしましょう！

その3 家を売り急がない

家は一般的に売り急げば急ぐほど安く売ることになります。そのため、高く家を売りたいのならば可能な限り売り急がない事が重要です。

ただ、家は長期間空き家にしていると給水管などが傷んできますし冬などは凍結のリスクがありますのであまりにも長期間売れないと建物価値が著しく減価してしまいます(経験上、3ヶ月程度〜半年ぐらいで売れる価格がベストな価格設定です)。

値付けが下手な質の悪い業者に依頼すると「数年経っても売れずいつの間にか給水管が破裂していて建物の価値がなくなっていた、雨漏りしていて天井が落ちていた」なんてこともありますので仲介(媒介)業社の選定は重要です！！

私も収益物件の売却で一括査定サイトをよく使いますが、査定会社が厳選してくれた優良業社へ売却の依頼をした方が安全かつ高値で家を売る事ができます。

不動産一括査定サイトと口コミ

私がお勧めできる不動産一括査定サイト(HOME’S・イエイ・ノムコム)についてまとめさせていただきました。相続が絡む空き家の売却では手続きが煩雑になるため、査定価格で判断せず親身になって対応してくれる業者へ売却の依頼をすることが特に重要です。

HOME’Sの一括査定

空き家の売却を相談するなら完全無料で利用できる➡️HOME’Sの不動産一括査定サイトが最もオススメです。

2021年の時点で累計利用者数736万人以上、2542社以上の不動産業者が加盟している日本最大規模の一括査定サイトとなっており、空き家の売却手続きや相続手続きに強い信頼できる優秀な不動産会社を見つけることができます。

滋賀県 50歳主婦

今回、親の遺産相続で戸建てを譲り受けたけど、税金や管理の関係もあり売却することに決めました。家の売却なんて何をすべきか右も左もわからなかったのですが、ネットで検索していたらこのサイトを見つけ、まずは一括査定してもらいました。そしたら、査定結果だけでなく売却の仕組みや相続ついても親身に不動産会社が教えてくれ、売却に関する手続きや家を売るための広告・資料作成も全部不動産会社がやってくれました。あまり知識がなくてもスムーズに売却できてよかったです。

大阪府 45歳自営業

査定を出してくれた4社の不動産会社の中で、相性が合うと感じた担当者へ売却を依頼しました。初めて聞く名前の不動産会社でしたが、高く売れる根拠がしっかりしており、担当の方も対応が早く信頼出来る方でしたので、この会社に依頼することに決め、先日無事に希望価格での売却が決まりました。自分で1社1社探しているだけだったら絶対に知りえない優良な不動産会社だったので、一括査定してみてよかったです。

イエイの一括査定

➡️不動産売却のイエイでは全国約1700社の不動産会社と提携しており、あなたの不動産を売るのに最適な業者が査定を出してくれます。

最大の特徴はイエイ独自のイエローカード制度やなんでも相談室、お断り代行サービスで専門知識を持った専任スタッフがあなたの悩みを解決するためサポートしてくれます。

東京都 36歳会社員

結婚を機に思いきってマンションを買ったのですが、仕事の関係で結局手放す事になりました。初めての売却だったので不安でしたが、親切でわかりやすく説明してくれた担当に信頼出来たのでお願いすることに致しました。不動産の予想通り、1ヶ月で売って頂く事が出来ました。

埼玉県 53歳会社員

正直、査定額が不動産会社によってこんなにも違うのかと、びっくりしました。もし、一社だけで査定をして決めていたらと思うと怖いです。結局は査定金額も高く出して頂き、しっかり販売をして頂けそうな会社に依頼をしました。3ヶ月ぐらいで満足いく売却をすることが出来ました。イエイを使って本当に良かったと思っています。