こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は「6年前にフローリングのリフォームをした家を売りたいんだけど価値はどれくらいだろう？」「クッションフロアで床を綺麗にしてから売った方が高く売れるかな？」といった疑問にお応えするため、不動産売買の専門家である管理人がリフォームと不動産売却相場の関係について調べさせていただきました。
不動産の売却相場は「土地の価値+建物の価値+リフォームの価値」で構成されリフォームを行っている家はリフォームを行っていない家よりも高く売る事ができます。
リフォームしていない建物の価値
リフォームをしていない建物の価値については「木造2階建ての価値」「軽量鉄骨造2階建ての価値」「木造平屋建物の価値」などで築年数と売却相場について掲載していますので参考にしていただけると幸いです。
一般的にリフォームやリノベーションをしていない不動産では築25年〜築35年で建物価値0円として市場で売買されています。しかし、床などのリフォームをしている場合、リフォーム価値を加味して売買されます。
フローリングの張替え費用
上記はクッションフロア施工してある古いフローリングを新品のフローリングへ変更した時の費用です。張替えの単価部分は「6800円/㎡」となっておりL-45の遮音性能を備えた防音用のフローリングを利用しました。
フローリングはグレードの低いものを利用すれば単価5000円/㎡程度でも張替えが可能となっており、高いものを利用したからといって売却時に高く評価されるという事はほとんどありません。
床リフォームの概算価値は下記の通りで、交換直後は下記のリフォーム価値を加算して不動産取引がされる傾向があります。
床リフォームの価値
| 種類 | リフォーム価値 |
|---|---|
| クッションフロア | 2000円/㎡程度 |
| フロアタイル | 3000円/㎡程度 |
| フローリング | 5000円/㎡程度 |
クッションフロア・フロアタイル施工費用
上記はクッションフロアの施工費用です。クッションフロアは通常、材工込みで2500円/㎡程度で施工することができます。フロアタイルの場合、もう少し金額が高く3500円/㎡程度が相場です。
年数が経過したリフォームの価値
上記は年数が経過したリフォームの価値を示したグラフです。床のリフォームではクッションフロアの耐用年数(価値が0円になるのにかかる年数)が最も短く、壁紙と同様の6年程度でリフォーム価値0円で売買されます。
それに対してフロアタイルは10年程度、フローリングについては15年程度、リフォーム価値が残る傾向があります。
- クッションフロアの耐用年数は6年程度
- フロアタイルの耐用年数は10年程度
- フローリングの耐用年数は15年程度
- リフォームの残存価値=リフォーム直後の価値÷耐用年数×(耐用年数-経過年数)
10年前にリフォームをした空き家の売却相場
最後に10年前に100㎡のフローリング張替えリフォームをした築30年、空き家の売却相場についてみていきたいと思います。計算の詳細は下記の通りで、合計すると売却相場は「1012.5万円+0万円+16.7万円=1029.2万円」となります。
売却する空き家の土地は上記画像の長野県松本市の赤丸(54E)の地域、150㎡と仮定してみました。すると土地の価値は「54000円÷0.8×150㎡=1012.5万円」となります。土地の価値を最も簡単に算出する方法としては「相続税路線価から算出する方法」がオススメで、今回も相続税路線価から相場の算出を行いました。
建物価値は「木造2階建て不動産の築年数と売却相場」「軽量鉄骨造2階建て住宅の築年数と売却相場」「木造平屋一戸建て住宅の築年数と売却相場」などで掲載していますが今回は築30年なので0円と仮定します。
床リフォームの施工面積は100㎡、リフォームは10年前なので「床リフォームの価値」を参考に現在の価値を算出すると「5000円×100㎡÷15年×(15年−10年)=16.7万円」となります。
リフォームした家の売却相場まとめ
いかがだったでしょうか？リフォームした家の売却相場は上記のように求めることができます。もちろん、リフォームの内容や不動産の需給環境、仲介する不動産会社の力量などによって成約価格は異なります。
しかし、今回紹介したような方法を利用し、不動産の売却相場を知ることで不動産会社に騙されたり、相場より大幅に安く売ってしまうリスクを下げることができます。今回の記事が一戸建て売却の参考になりましたら幸いです。
