不動産売却時に必要な抵当権抹消登記

こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は不動産売却時に必要となる抵当権抹消登記について記載していきたいと思います。金融機関などで自宅を担保に入れて借入をした場合、登記簿の乙区に抵当権設定の登記がされます。

借入金を完済した後に空き家や自宅を売却するときは抵当権抹消登記を法務局に申請する必要があります。もちろん、司法書士などの専門家へ依頼すれば抵当権を抹消してくれますがそれなりに費用がかかりますし、一般的な抵当権抹消登記は簡単なのでチャレンジしてみてもいいでしょう！

抵当権の抹消登記

(画像引用元：http://m-fujitani.cocolog-nifty.com/blog/)
抵当権は借入金を完済したからといって自動的に抹消されるわけではありません。抵当権の抹消登記は抵当権者と登記名義人(お金を借りた人など)が共同で申請することが原則ですが、委任状をつけることで登記名義人(お金を借りた人など)の単独申請も可能です。

抵当権の抹消登記をする準備として自分の所有している不動産の登記事項証明書を取得し、乙区を確認しましょう(上図参照)。上記はすでに抹消済みですが抹消していない場合、下線が引かれていない状態となっています。

抵当権抹消登記が完了すると「○番抵当権抹消」と乙区に記載され、抵当権設定の欄に下線が引かれます(下線が引かれた箇所は登記が抹消されていることを示しています)。

抵当権抹消登記申請書に必要な書類

抵当権抹消登記で必要な書類については「家や自宅を売る時の登記で必要になる書類」でも記載していますが下記のような添付書類が必要となります。下記以外に登記申請書の作成も必要です。

• 登記原因証明情報(解除証書・弁済証書など)
• 登記済証・登記識別情報
• 代理権限情報(委任状など)
• (法人の場合)資格証明情報

登録免許税

(画像引用元：http://www.to-ki.jp/)
抵当権抹消登記申請の登録免許税は不動産1個につき1000円となっております。一般的な住宅の場合、土地1筆、建物1個の合計2個なので2000円となりますが土地が複数に分筆されている場合、土地数だけ登録免許税がかかります。

また、位置指定道路(建築基準法第42条1項5号道路、上図参照)の場合、道路が共有となっているケースが多く、この位置指定道路についても抵当権が設定されている可能性が高いので抹消登記申請をする必要があります。

位置指定道路と登記

金融機関としては道路についても抵当権を設定しないと奥の土地などでは接道義務を満たさなくなり再建築出来ない不動産となってしまうので必ず道路についても抵当権を設定します。

添付書類

• 登記原因証明情報(解除証書・弁済証書など)
• 登記済証・登記識別情報
• 代理権限情報(委任状など)
• (法人の場合)資格証明情報

上記の添付書類については金融機関にもよりますが必要な書類一式を用意してくれることが一般的です。また、古い住宅ローンでは金融機関の名称や商号が変更になっていることが多く、その場合、履歴事項全部証明書(法務局で取れます)も必要となります。

登記原因証明情報については金融機関から弁済証書や解除証書が交付されることが多いのですが、登記用の「登記原因証明情報」と称する書面が交付されることもあります。ただ、どの書類だとしても添付するだけなので難しく考える必要はありません。

最終的に作成が必要なのは登記申請書だけです。登記申請書は下記のような形で作成しますがお金を借りた人(申請人兼義務者代理人)の印鑑を押印するだけなので何度でも訂正することができるので難しく考える必要はありません。

自分でできる抵当権抹消登記申請まとめ

いかがだったでしょうか？住宅ローン完済後、空き家や自宅を売る場合、上記のような抵当権抹消登記をしてその後、不動産の売却を行います。手続き自体は難しく感じるかもしれませんがほぼ全ての書類を金融機関が用意してくれますので自分で作成するのは登記申請書くらいです。

なお、住宅ローンを完済する前に不動産を売る場合、売買による所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に行う(連件申請)ので、自分で登記手続きを行うことはできず、司法書士などの専門職の方が手続きを行います。今回の記事が不動産売却時に必要な抵当権抹消登記申請の参考になりましたら幸いです。