こんにちは空き家の売却相談ナビです。今回は媒介契約書(仲介契約書)の注意事項について記載していきたいと思います。なお、媒介契約の詳細につきましては「家を高く売るための媒介契約」をご覧ください。
契約内容の書面化と交付義務
(画像引用元：https://ietoikiru.jp/sell/tyuukai-tesuuryou/)
不動産業者は宅地または建物の売買または交換の媒介契約を締結した時は、遅滞なく媒介契約書を作成して、記名押印し、依頼者に媒介契約書を交付しなければならないとされています(宅建業第34条の2第1項)。
賃貸の媒介契約については宅建業法上、契約内容の書面化は義務ではありませんが売買では義務となっています。普通の不動産業者の場合、専任媒介契約や一般媒介契約を締結したら書面を交付しますが、中には書面交付をしないような悪徳業者もいますので注意しましょう！書面交付しないような業者とは後々トラブルになる可能性もありますので媒介の依頼をしないほうが良いと思います。
家を売るときの媒介契約の注意事項
媒介契約は売主であるあなたと不動産会社との間で締結する契約で家や自宅をを売るときに必ず締結しなければなりません。
一般的には国土交通省が作成した「標準媒介契約約款」を活用しますのでそれ通りならば問題ありません。しかし、業者がオリジナルで契約書を作成しているケースでは「違約金が発生する」「仲介手数料以外の費用が発生する」などトラブルもありますので契約内容をよく確認するようにしましょう！
不動産業者が契約時に売主に通知する内容
不動産業者が売主であるあなたへ媒介契約時に周知する内容については国土交通省のガイドラインで定められています。あくまでガイドラインですが媒介契約時には下記の事項に注意し不動産会社と媒介契約を締結するようにしましょう！
- 通常の取引の場合は、国土交通省が作成した「標準媒介契約約款」を活用します。これ以外の契約書の場合は注意が必要です。
- 標準媒介契約約款には、専任媒介契約・専任専属媒介契約・一般媒介契約の3種類の累計があり、その選択は依頼者(売主)に委ねられています。
- 媒介契約に対する報酬額は告示で定める限度額の範囲内でなければならないが、この場合、報酬の限度額を当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、宅建業者が行おうとする媒介業務の内容等を考慮して、依頼者と協議して決めます(仲介手数料についてはこちら)。
- 宅建業者が依頼物件を指定流通機構に登録した場合は、当該宅建業者から指定流通機構が発行する登録済証の交付を受けることにより、登録されたことを確認できます。
- 依頼者(売主)が契約に違反した時は、違約金または費用の償還の請求を受ける場合もあるので契約書をよく読むようにしましょう！
成約に向けての義務
契約書には上記のように成約に向けての義務が書かれています。上記は専任媒介契約ですが「専任専属媒介契約」「専任媒介契約」には積極的努力義務が課せられています。
違約金等
違約金に関する事項はしっかりチェックしたほうがいいでしょう！ここでは依頼者(売主)側の義務を明確にしています。他の業者への重複依頼の可否について、自己発見取引の可否についてを明確にするとともに、依頼者が契約に違反した場合の違約金についても書かれています。
その他の事項
その他、媒介契約としてチェックしておきたい事項としては約定報酬額があります。何度か当サイトでも書かせて頂きましたが約定報酬額(仲介手数料)については業者との話し合いで決めることができますので値引きすることも可能です。
また、特約につきましては記載がない場合がほとんどですが広告の方法や仲介で売れなかった場合の業者による買取に関する事項などが書かれていますので記載がある場合はチェックが必要です。
媒介(仲介)契約まとめ
媒介契約書の条文自体はすべて合わせてもA4 2枚程度となっています。文章を読み慣れていない方にとっては面倒に感じるかもしれませんが重要な内容なのでしっかり読んだ後、記名押印するようにしましょう！また、悪徳な不動産業者へ媒介(仲介)の依頼をしないためにも無料で使用できる一括査定サイトなどを上手に活用したほうが良いでしょう！
